用途地域で失敗しないために！行政書士が解説する民泊新法の注意点

旅館業法と民泊新法は、用途地域による制限も異なります。用途地域別の営業可否を以下に示します。旅館業法が規定する要件は厳格で、また関連法令に違反してはいけません。特に都市計画法が規定する用途地域について、旅館業を営むことが認められている地域でなければ許可を取得できません。一方で、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づき届出を行えば、住居専用地域や工業地域であっても営業することができます。また、用途地域の制限については、各自治体の条例によって制限が加えられていることが多いです。

民泊ができる用途地域

用途地域名	地域特性	民泊新法	旅館業法
第１種低層住居専用地域	・低層住宅のための地域・小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や、小中学校などが建てられる	〇（営業可）	× （営業否）
第２種低層住居専用地域	・主に低層住宅のための地域・小中学校などのほか、150m²までの一定のお店などが建てられる	〇	×
第１種中高層住居専用地域	・中高層住宅のための地域・病院、大学、500m²までの一定のお店などが建てられる	〇	×
第２種中高層住居専用地域	・主に中高層住宅のための地域・病院、大学などのほか、1,500m²までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられる	〇	×
第１種住居地域	・住居の環境を守るための地域・3,000m²までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられる	〇	〇
第２種住居地域	・主に住居の環境を守るための地域・店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられる	〇	〇
準住居地域	・道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域	〇	〇
田園住居地域	・農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域・住宅に加え、農産物の直売所などが建てられる	〇	×
近隣商業地域	・周りの住民が日用品の買い物などをするための地域・住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる	〇	〇
商業地域	・銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域・住宅や小規模の工場も建てられる	〇	〇
準工業地域	・主に軽工業の工場やサービス施設が立地する地域・危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられる	〇	〇
工業地域	・どんな工場でも建てられる地域・住宅やお店は建てられるが、学校、病院、ホテルなどは建てられない	〇	×
工業専用地域	・どんな工場でも建てられるが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられない	×	×

見落としがちな「例外」と「条例」に要注意！

用途地域で営業が可能に見えても、以下の点を確認しなければなりません。

特別用途地区

「特別用途地区」とは、都市計画法に基づいて定められた用途地域に重ねて指定される制度です。

◇ 目的
地方公共団体が条例で独自に、地域の実情に応じて建築物の用途制限を強化・緩和するために定めます。

◇ 影響
通常民泊が可能な地域でもこの地区により営業が制限されたり、逆に住居専用地域で営業が可能になったりする場合があります。特別用途地区の具体例には、「文教地区」や「娯楽・レクリエーション地区」があります。文教地区では学校周辺で民泊が条例で制限される場合がありますが、娯楽・レクリエーション地区は、本来旅館業が困難な用途地域でも開業が認められることがあります。

◇ 注意点
民泊計画時には、用途地域だけでなく、この特別用途地区の有無と関連条例の確認が不可欠です。

自治体条例

各自治体が独自に定める「地方版ルール」です。用途地域で営業が許可されていても、条例によって、営業期間や時間帯、区域が制限されることがあります。例えば、学校や保育所の敷地周囲100メートル以内の区域での営業禁止や、特定の期間の営業禁止などが挙げられます。必ず計画地の自治体条例を事前に確認しましょう。

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