民泊新法制定の背景から説明します。近年では外国人観光客の増加による宿泊施設の不足や人口減少による空き家問題、相続や譲渡などによって取得した不動産や物件を、民泊施設として利用する方が多くなりました。さらに部屋を貸したい人と宿泊したい人をマッチングするサービス「Airbnb（エアビーアンドビー）」などの登場により、民泊が急速に普及しました。
近年ではしかし、民泊として活用する際には、安全面や衛生面といったトラブルを避けなければならないため、注意が必要です。そのようなトラブルを避けるために、平成29年6月に「民泊新法」と呼ばれる法律が成立しました。ただこのAirbnbなどを通じた空き室の貸し出しは、従来の「旅館業法」で規制するとほぼ違法になってしまうという問題もあったのです。そこでこういった民泊の急速な普及に対応するために制定されたのが、「民泊新法（住宅宿泊事業法）」です。「民泊新法（住宅宿泊事業法）」とは、旅行者に対して民泊を貸し出す事業者を対象とした法律です。
これから民泊新法による民泊を始めたいならば、必要要件を満たした住宅を用意する必要があります。本記事では、民泊として活用できる住宅に求められる条件を説明します。
対象事業者
具体的には下記の3事業者が対象となるものであり、それぞれで役割や義務が決められています。
住宅宿泊事業者(住宅宿泊事業法第3条第1項)
住宅宿泊事業者とは、住宅宿泊事業法第11条第1項に規定する委託を受け、宿泊施設を運営して収入を得ている方を指し、民泊ホストにあたります。管理を直接行う場合と、管理業者へ委託する方法がありますが、どちらも住宅の提供を行う場合は都道府県知事に届け出を行い、定められている義務を果たすことが必要になります。
住宅宿泊管理業者(住宅宿泊事業法第22条第1項)
住宅宿泊管理業務とは、法第５条から第10条までの規定による業務及び住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全に関する業務をいいます。家主不在型の住宅宿泊事業者の場合には、管理代行業務を許可認定された住宅宿泊管理業者に業務委託することが義務付けられています。認可に際しては、国土交通大臣に対して届け出を行う必要があります。また、住宅宿泊管理業者の登録は5年ごとに更新を受ける必要があります。
住宅宿泊仲介業者(住宅宿泊事業法第46条第1項)
住宅宿泊仲介業とは、旅行業法第６条の４第１項に規定する旅行業者以外の者が、報酬を得て、住宅宿泊仲介業務を行う事業をいいます。民泊に泊まりたい人と民泊事業者をマッチングさせる役割を持つ業者のことで、住宅宿泊仲介業については、観光庁長官の登録が必要となります。また、住宅宿泊仲介業者は、住宅宿泊事業法に基づく届出住宅しか扱うことはできません。旅館・ホテル等届出住宅以外の物件の仲介を行うためには、旅行業法に基づく旅行業者として登録する必要があります。
参考：民泊制度ポータルサイト
3種類の民泊の違い
「民泊」と言っても、「旅館業法(簡易宿所)としての民泊」「特区民泊としての民泊」「新法民泊による届出住宅としての民泊」の大きく3種類に分けることができます。それぞれの違いをまとめると以下です。新法民泊は、営業届出を行うだけで営業ができるようになったことが、旅館業法との大きな違いです。
| 民泊新法（住宅宿泊事業法） | 簡易宿所（旅館業法） | 特区民泊（国家戦略特区法） | |
| 許認可 | 届出 | 許可申請 | 認定申請 |
| 所管省庁 | 国土交通省 厚生労働省 観光庁 | 厚生労働省 | 内閣府 （厚生労働省） |
| 立地規制 | なし(住宅扱い) | あり | 区域計画に定める |
| 営業日数制限 | 年間180日以内 | 制限なし | 2泊3日以上の滞在 |
| 最低床面積 | 3.3㎡/人 | 原則33㎡以上 | 原則25㎡以上/1室 |
| 近隣住民との トラブル措置 | 必要 | 不要 | 必要 |
| 管理業者への委託義務 | 家主不在時必要 | 不要 | 不要 |
| 住居専用地域 での営業 | 可能 | 不可 | 可能 |
| 消防設備 | 必要 | 必要 | 必要 |
| 衛生措置 | 換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃等 | 換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置 | 換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置、使用の開始時に清潔な居室の提供 |
条件（住宅＆営業日数）
届出可能な住宅の条件
◇ 設備要件
台所・浴室・便所・洗面設備を備えることです（住宅事業法第2条1項）。
◇ 居住要件
以下の3つの条件が定められています（住宅事業法第2条２項）。
1.現に人の生活の本拠として使用されていること
2.入居者の募集が行われていること
3.随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されていること
この3つの条件のうち1つでもクリアしていれば、一戸建てやマンションなどの共同住宅を問わず、民泊施設として貸し出すことが可能です。
年間営業日数
年間営業日数は180日以内に制限されています。注意しなければならないのは、実際の宿泊日数ではなく、正午が基準となる点です。たとえば、4月1日の正午にチェックインを行い、翌日の4月2日の14時にチェックアウトした場合には、営業日数が2日と数えられることになります。
管理業務の委託
住宅宿泊事業には「家主居住型」と「家主不在型」の２つのタイプがあり、いずれかによって住宅宿泊事業者に対する規制が異なります。
家主居住型
家主居住型は、届出住宅（民泊施設）にお客さんが泊っている間は、住宅宿泊事業者であるあなたが、その住宅に住んで（また滞在して）いる必要があります。国土交通省令・厚生労働省令で「一時的な不在」と定められているケースに該当する場合は、「家主不在型」になりません。原則１時間、特別な事情がある場合でも２時間程度の範囲までの不在であれば、「一時的な不在」として認められ、「家主居住型」の条件をクリアしています。
家主不在型
「家主不在型」は、簡単に言うと、ゲストが宿泊中にあなたが「不在となるとき」がある場合です。「家主不在型」の場合は、管理業務を住宅宿泊管理事業者に委託しなければいけないです。
名古屋の「OSAHIRO行政書士事務所」では、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づいた届出をはじめ、様々なご相談をお受けいたします。ご不明なことがありましたら、お問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください（初回面談は無料です）。
