３種類の民泊の違いは？｜旅館業法・民泊新法・特区民泊

「民泊を始めたいけど、どんな届け出が必要なの？」
「民泊の種類によって手続きが違うの？」
「ややこしい法律や条例をわかりやすく教えてほしい！」
そんな疑問をお持ちではありませんか？この記事では、民泊開業に必要な届け出について解説します。

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民泊の種類と届け出の概要

現在、日本で民泊を運営する場合、主に以下の3つの方法があります。

◇ 旅館業法に基づく許可

◇ 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届け出

◇ 国家戦略特別区域法（特区民泊）に基づく認定

それぞれの特徴、メリット・デメリット、必要な届け出を表にまとめました。

	根拠法規	営業日数	施設要件	手続きの難易度	メリット	デメリット
旅館業法	旅館業法	制限なし	各自治体の条例による	高	・年間営業日数の制限がない	・施設基準が厳しい
民泊新法 (住宅宿泊事業法)	住宅宿泊事業法	年間180日	台所、浴室、便所、洗面設備が必要	易	・比較的簡単に届け出が可能	・年間営業日数が180日に制限される
特区民泊	国家戦略特別区域法	制限なし	最低宿泊日数：2泊3日以上	中	・年間営業日数の制限がなく、施設要件やフロント従業員の要件も比較的緩い	・地域が限定される・最低宿泊日数が2泊3日以上

👉旅館業法は許可制で日数制限なし、民泊新法は年180日以内の届出制、特区民泊は地域限定の認定制です

旅館業法に基づく許可

旅館業法は、宿泊施設全般を対象とする法律です。ホテルや旅館だけでなく、ゲストハウスや民宿なども旅館業法の規制を受けます。旅館業法に基づいて民泊を運営する場合、各自治体の条例で定める施設基準を満たし、許可を得る必要があります。

旅館業の種類

旅館業法では、宿泊施設の種類に応じて、以下の3つの営業許可があります。

◇ 旅館・ホテル営業
宿泊料を受けて人を宿泊させる営業で以下のいずれにも該当しないもの。

◇ 簡易宿所営業
宿泊場所を多数人で共用する構造や設備を主とした施設に、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業のうち以下に該当しないもの。宿泊場所を多数人で共用する施設（例：ドミトリー、カプセルホテル）に適しています。

◇ 下宿営業
1カ月以上の期間を単位とし、宿泊料を受けて人を施設に宿泊させる営業。

許可取得の流れ

旅館業の許可を取得する一般的な流れは以下の通りです。

1.　事前相談
施設の所在地を管轄する保健所に、施設の図面や関係書類を持参して相談します。

2.　申請
必要書類を揃えて保健所に許可申請を行います。

3.　施設検査
保健所の職員が施設を立入検査し、構造設備基準を満たしているか確認します。

4.　許可
基準を満たしていれば、許可が下り、営業を開始できます。

構造設備基準の具体例

旅館業法では、客室の広さ、換気、採光、照明、清潔さなど、様々な構造設備基準が定められています。
例えば、名古屋市の場合、客室の床面積は宿泊者1人あたり3.3平方メートル以上を確保する必要があります。また、寝具は宿泊者ごとに交換すること、換気用の開口部は常に解放することなどが義務付けられています。

メリット・デメリット

メリット

◇ 営業制限なし
年間365日のフル稼働が可能であり、高い収益性と事業の安定性を追求できます。

◇ 柔軟な宿泊形態
最低宿泊日数の制限がなく1泊から受け入れ可能なため、短期旅行者のニーズに広く応えられます。

◇ 高い信頼性
行政の許可施設としてブランド力が向上し、国内大手予約サイト等を通じた集客や融資面でも有利に働きます。

デメリット

◇ 厳格な施設/消防基準
客室面積やトイレ数などの構造設備基準に加え、ホテル並みの消防設備の設置が義務付けられ、改修費用が高額になります。

◇ 立地制限
住居専用地域等での営業は不可であり、都市計画法上の用途地域による制約を強く受けます。

◇ 管理体制の維持
フロント設置（代替ICT機器含む）や、緊急時に「おおむね10分程度」で駆けつけられる体制の整備が求められます。

👉メリットは営業日数に制限がなく、事業承継や融資・集客に有利

👉デメリットは施設基準が厳しく、初期費用や手続き負担が大きい

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届け出

住宅宿泊事業法（民泊新法）は、一般住宅を活用した民泊を対象とする法律です。民泊新法に基づいて民泊を運営する場合、都道府県知事に届け出を行うことで、許可は不要です。

住宅の要件

民泊新法で民泊を運営できるのは、以下の要件を満たす住宅です。

◇ 台所、浴室、便所、洗面設備が備わっていること

◇ 以下のいずれかに該当すること
•現に人の生活の本拠として使用されている家屋

•入居者の募集が行われている家屋

•随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

届け出の流れ

民泊新法の届け出を行う一般的な流れは以下の通りです。

1.事前確認

◇ 大家が民泊での賃借、転借を承諾しているか確認する。

◇ マンションの管理規約で民泊が禁止されていないか確認する。

◇ 消防署から「消防法令適合通知書」を入手する。

2.届け出

民泊制度運営システムからオンラインで届け出を行います。紙媒体での届け出も可能です。

3.審査
各都道府県が届け出内容を審査します。

4.届け出番号の通知
届け出が受理されると、届け出番号が通知されます。

提出書類

民泊新法の届け出に必要な書類は以下の通りです。

	説明	備考
住宅宿泊事業届出書	・住宅宿泊事業を始めるための基本的な届出書	・原則として民泊制度運営システムを利用して行う
破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書	・現在破産していないことの身分証明となるもの	・本籍地の市区町村役場で取得・マイナンバーカードがあればオンライン申請が可能な場合あり
欠格事由に該当しないことを誓約する書面	・欠格事由に該当せず、健全に事業を行うことの誓約書	・民泊制度ポータルサイトからダウンロード可能
住宅の登記事項証明書	・住宅の所有権を証明する書類	―
入居者の募集が行われている家屋に該当する場合の書類	・住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当することを証明する書類・入居者募集の広告など	―
随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋に該当する場合の書類	・住宅が「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当することを証明する書類	―
住宅の図面	・各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積を明示した図面	・図面を直接保健所に持参し、指示を受けた方がより早く申請が完了する場合がある
賃借人及び転貸人が、転貸を承諾したことを証する書類	・賃貸物件を民泊として利用する場合に必要な、大家さんの承諾書	・賃貸契約書に「住居の用途：民泊」と記載してもらうか、転貸承諾書に記入してもらう
区分所有の建物の場合、規約の写し	・マンションなどの共同住宅の場合に必要な、マンションの管理規約のコピー	・管理規約に「住宅宿泊事業を禁止」など民泊が含まれる内容の記載がある場合には、その物件での民泊営業は認められない
管理組合に禁止する意思がないことを証する書類	管理規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合に必要となる、管理組合に禁止する意思がないことを証明する書類	―
管理業者から交付された書面の写し	民泊管理業者に委託する場合に必要な書類	―
消防法令適合通知書	消防署から発行される、消防法令に適合していることを証明する書類	・届出住宅を管轄する消防署に相談して入手

メリット・デメリット

メリット

◇ 手軽な参入
許可制ではなく届出制であり、行政への手数料も不要なため比較的簡単に開始できます。

◇ 立地の柔軟性
工業専用地域を除き、原則として住居専用地域でも営業が可能です。

◇ 改修コストの抑制
建築基準法上の用途は原則「住宅」扱いのため、旅館等への用途変更手続きやフロント設置が不要です。

デメリット

◇ 営業日数の上限
年間の営業日数は180日以内に制限されており、通年稼働による収益最大化は困難です。

◇ 上乗せ条例の存在
自治体により、住居専用地域で平日の営業を制限するなどの追加ルールが設けられる場合があります。

◇ 管理/報告の負担
家主不在型などは管理業者への委託が義務付けられ、2ヶ月ごとの定期報告も必須です。

👉メリットは手続きが比較的容易で、住居専用地域でも開業可能

👉デメリットは年間180日以内の日数制限があり、家主不在時は管理委託が義務

国家戦略特別区域法（特区民泊）に基づく認定

特区民泊は、国家戦略特別区域（特定の地域）において、旅館業法の特例として認められる民泊です。特区民泊を運営する場合、各自治体に認定申請を行い、認定を受ける必要があります。

特区民泊の要件

特区民泊の要件は、各自治体によって異なりますが、一般的に以下の要件があります。

◇ 最低宿泊日数：2泊3日以上

◇ 外国人の滞在を促進するための事業であること

◇ 地域のニーズに合致した事業であること

認定取得の流れ

特区民泊の認定を取得する一般的な流れは以下の通りです。

1.事前相談
各自治体の担当窓口に、事業計画や施設について相談します。

2.申請
必要書類を揃えて自治体に認定申請を行います。

3.審査
自治体が申請内容を審査します。

4.認定
基準を満たしていれば、認定が下り、営業を開始できます。

メリット・デメリット

メリット

◇ 営業制限なし
年間365日のフル稼働が可能であり、高い収益性と事業の安定性を追求できます。

◇ 施設要件の緩和
フロントへの従業員常駐が不要（代替措置あり）で、既存の住宅やマンションを建築基準法上の用途変更なしで活用しやすいのが利点です。

◇ 立地の柔軟性
自治体の判断により、本来旅館業が不可な住居専用地域でも営業可能となる場合があります。

デメリット

◇ 最低宿泊日数
原則「2泊3日以上」の滞在が条件であり、1泊のみの宿泊ニーズには対応できません。

◇ 限定されたエリア
国が指定した特定の区域でしか実施できません。

◇ 住民対応の義務
近隣住民への事前説明（説明会の開催など）や24時間の苦情対応体制が厳格に求められます。

👉メリットは年間日数制限がなく、施設や人員要件が比較的緩い

👉デメリットは地域が限定され、最低2泊3日以上の宿泊が必要

まとめ

この記事では、民泊開業に必要な届け出について、3つの種類別に解説しました。

◇ 旅館業法
施設基準が厳しいが、年間営業日数の制限がない。

◇ 民泊新法
比較的簡単に届け出が可能だが、年間営業日数が180日に制限される。

◇ 特区民泊
地域が限定されるが、年間営業日数の制限がなく、施設要件も比較的緩い。

ご自身の状況や希望に合わせて、最適な民泊の種類を選び、必要な届け出を行って、民泊ビジネスを成功させましょう！具体的な手続きや要件については、必ず関係省庁や自治体の窓口にご確認ください。また、最新の情報については、各省庁や自治体のホームページをご確認ください。

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