近年、旅行者の間で人気が高まっている民泊。所有している物件はもちろん、賃貸物件を活用して民泊を始めたいと考える方もいるかもしれません。しかし、「借りている部屋で勝手に民泊を始めても良いの？」と疑問に思う方も多いはず。そこで今回は、賃貸物件で民泊を始める際の条件、注意点について説明します。
賃貸契約を結んでいる物件で、大家さん（オーナー）や管理会社の許可を得ずに民泊を行うことは、原則として認められていません。これは、賃貸借契約に違反する行為であり、最悪の場合、契約解除や損害賠償請求につながる可能性があります。
賃貸物件は、通常「住居用」として契約されています。民泊は「宿泊業」にあたるため、用途が異なることになります。また、不特定多数の人が出入りすることで、騒音やゴミ出しの問題など、近隣住民とのトラブルを引き起こす可能性も高まります
賃貸物件で民泊を始めるための条件
では、賃貸物件で民泊を始めることは絶対に不可能なのでしょうか？条件によっては、許可を得て民泊運営ができる可能性もゼロではありません。主な条件は以下の通りです。
◇ 大家さん（オーナー）の明確な許可
まず最も重要なのが、物件の所有者である大家さんに、民泊としての利用を明確に許可してもらうことです。口頭だけでなく、書面で許可を得ておくことがトラブルを避けるために重要です。
◇ 分譲マンションの場合は管理組合の許可
賃貸物件が分譲マンションの一室である場合、大家さんの許可に加えて、マンションの管理規約で民泊が禁止されていないかを確認する必要があります。管理規約で民泊が禁止されている場合は、大家さんの許可を得ても民泊運営はできません。管理組合に事前に確認し、場合によっては許可を得るための手続きが必要になります。
◇ 住宅宿泊事業法または旅館業法に基づく許可・届出
民泊を事業として行うには、住宅宿泊事業法に基づく届出を行うか、旅館業法に基づく許可を得る必要があります。
〈住宅宿泊事業法〉
年間の営業日数が180日以内などの制限がありますが、比較的簡易な手続きで届出が可能です。ただし、家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者との契約が義務付けられています。
〈旅館業法〉
営業日数の制限はありませんが、施設の設備基準や消防設備などが厳格に定められており、許可を得るためのハードルは高くなります。
◇ 消防法・建築基準法などの関連法規の遵守
民泊施設として適切な消防設備（非常用照明器具、火災報知機など）を設置し、建築基準法などの関連法規を遵守する必要があります。事前に所轄の消防署や保健所へ相談し、必要な設備や手続きを確認しましょう。
◇ 近隣住民への配慮
民泊運営を行うにあたっては、騒音対策やゴミの処理方法などについて、近隣住民への十分な配慮が求められます。事前に周知したり、ルールを明確に伝えたりするなどの対策が必要です。
👉賃貸物件で民泊を始めるには、貸主（オーナー）や管理組合の許可が大前提で、その上で住宅宿泊事業法または旅館業法の法令に基づき行政への届出や許可が必要です
賃貸物件で民泊を始める際の注意点
たとえ大家さんや管理組合の許可を得られたとしても、賃貸物件で民泊を始める際には、多くの注意すべき点があります。民泊運営は「住宅の貸し出し」ではなく「宿泊業」としての責任が伴うため、継続的な管理が不可欠です。
営業日数の管理と収益性
選択した法律によって、年間の運営可能日数が大きく異なります。
◇ 民泊新法（住宅宿泊事業法）
年間の営業日数は180日以内に制限されます。賃貸物件の場合は、営業できない残りの期間も家賃が発生し続けるため、高い稼働率や宿泊単価の設定など、綿密な収益計画が必要です。
◇ 旅館業法
営業日数の制限はなく、365日運営が可能です。ただし、設備の維持管理基準がより厳格になります。
◇ 自治体独自の制限
名古屋市のように、条例で住居専用地域における平日の営業を制限している地域があるため、所在地のルールを遵守しなければなりません。
宿泊者名簿の作成と本人確認の徹底
宿泊者の適正な管理は法律上の義務です。
◇ 名簿の作成と保存
宿泊者全員の氏名、住所、職業などを記載した宿泊者名簿を作成し、3年間保存しなければなりません。
◇ 本人確認（ICTの活用）
宿泊者の本人確認は、対面またはテレビ電話やタブレット端末などのICTを活用した「対面と同等の方法」で行う必要があります。日本国内に住所を持たない外国人宿泊者の場合は、パスポートの呈示と写しの保存が必須です。
衛生管理と安全確保の継続
宿泊者が安心して滞在できる環境を維持する義務があります。
◇ 清掃と換気
宿泊者が入れ替わるたびに、寝具の洗濯や室内の清掃、換気を適切に行う必要があります。
◇ 設備点検
設置した非常用照明器具や自動火災報知設備などの消防設備が常に正常に作動するよう、定期的な点検が義務付けられています。
近隣トラブル防止（騒音・ゴミ・説明）
賃貸物件でのトラブルは、即座に「契約解除」や「民泊禁止」に繋がるリスクがあります。
◇ ゴミ処理
民泊から出るゴミは「家庭ごみ」として捨てることはできず、「事業系ごみ」として適切に処理しなければなりません。宿泊者への分別ルールの周知と、許可業者への収集依頼が必要です。
◇ 騒音対策と苦情対応
宿泊者に対し、近隣住民の迷惑にならないよう大声での会話や宴会を控えることを外国語を用いて説明する義務があります。また、周辺住民からの苦情には、深夜・早朝を問わず迅速かつ誠実に対応しなければなりません。
住宅宿泊管理業者への委託義務
「家主不在型」で民泊新法による運営を行う場合、または「1つの住宅で居室が5室を超える」場合は、登録を受けた「住宅宿泊管理業者」への業務委託が法律で義務付けられています。自ら管理業者としての登録がない限り、自身ですべての管理を行うことはできません。
定期報告と税務対応
◇ 宿泊実績の報告
民泊新法では、2ヶ月ごとに宿泊日数や宿泊者数などを自治体へ報告する義務があります。報告を怠ると罰則や業務停止命令の対象となります。
◇ 確定申告
民泊による収益は、本業や副業の所得として確定申告が必要です。また、賃貸物件の一部を民泊に転用した場合、消費税の仕入税額控除の調整が必要になるケースもあります。
大家・管理組合との信頼関係の維持
許可を得た後も、マンション管理規約が変更されて「民泊禁止」になるケースがあります。区分所有建物の場合は、少なくとも年1回以上、管理組合に民泊禁止の意思がないかを確認し、良好な関係を維持することが長期運営の鍵となります。
根拠法令
賃貸物件での民泊に関連する主な法律は以下の通りです。
◇ 民法
賃貸借契約に関する基本的なルールを定めており、無断転貸の禁止（第612条）や用法遵守義務（第594条）などが、賃貸物件での無断民泊がNGとされる根拠となります。
◇ 住宅宿泊事業法
一定の要件を満たす住宅を宿泊施設として提供する事業について定めています。届出を行うことで、旅館業法の許可なしに民泊を運営することが可能になります。
◇ 旅館業法
宿泊施設を経営するための許可要件などを定めています。住宅宿泊事業法によらない本格的な民泊運営を行う場合は、旅館業法の許可が必要です。
◇ 建築基準法・消防法
建物や消防設備の安全に関する基準を定めており、民泊施設もこれらの基準を遵守する必要があります。
◇ 各自治体の条例
自治体によっては、民泊に関する独自の条例を定めている場合があります。営業可能な地域や日数、近隣住民への配慮事項などが定められていることがあるため、事前に確認が必要です。
👉賃貸借契約の基本となる民法、建物の安全基準を定める建築基準法・消防法、そして地域独自の規制を設ける各自治体の条例等を遵守する必要があります
まとめ
| 概要 | 根拠法令等 | |
| 許可 | ・原則として、賃貸物件での無断民泊は契約違反。必ず大家（オーナー）の許可が必要。 ・分譲マンションの場合は、管理組合の規約で民泊が禁止されていないか確認する必要がある。 | ・民法第612条（無断転貸の禁止） ・賃貸借契約 |
| 法令遵守 | ・民泊を事業として行う場合、住宅宿泊事業法に基づく届出、または旅館業法に基づく許可が必要。 ・それぞれに要件（年間営業日数、消防設備など）が異なる。 ・無許可・無届出営業は罰則の対象。43 | ・住宅宿泊事業法 ・旅館業法 |
| 用途 | ・賃貸借契約では物件の用途（通常は住居用）が定められている。民泊は宿泊用途となるため、用途違反となる可能性。 ・事前に大家に民泊としての利用目的を伝え、契約内容に明記してもらう必要がある。 | ・賃貸借契約 ・民法第594条（用法遵守義務） |
| 近隣住民への配慮 | ・短期間に不特定多数の人が出入りすることで、騒音、ゴミ出し、マナー違反など、近隣住民とのトラブルが発生しやすい。 ・事前に宿泊者へルールを周知徹底し、苦情には誠意をもって対応する必要がある。 | ・住宅宿泊事業法（周辺住民への配慮義務） ・各自治体の条例 |
| 安全対策 | ・非常用照明器具の設置など、火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全確保のための措置を講じる必要がある。 ・消防法に基づく設備の設置が必要となる場合があるため、事前に消防署への相談が推奨される。 ・家主不在型の場合は、住宅宿泊管理業者との契約が義務付けられている。 | ・住宅宿泊事業法 ・消防法 ・住宅宿泊事業法施行規則 ・国土交通省告示第1109号 |
| 管理/運営 | ・清掃、リネン交換、宿泊者名簿の作成・保管、鍵の受け渡し、問い合わせ対応など、賃貸に比べて管理業務が煩雑になる。 ・外国人宿泊者への対応（多言語対応など）も必要となる。 ・民泊運営代行サービスの利用も検討できる。 | ・住宅宿泊事業法 ・住宅宿泊事業法施行規則 |
| 費用 | ・物件取得費（敷金・礼金等）、家具・家電の購入費、消防設備設置費、清掃費、水道光熱費、民泊サイト掲載手数料、保険料など、初期費用と運営費用が発生する。 ・賃貸契約の内容によっては、民泊を許可する代わりに賃料の値上げを求められる可能性もある。 | ・賃貸借契約 |
| その他 | ・住宅宿泊事業の欠格事由に該当しないこと。 ・定期的な宿泊実績の報告義務。 ・届出事項に変更があった場合の届出義務。 ・管理組合への年1回以上の確認（区分所有建物の場合）。 ・周辺住民への事前周知が推奨される。 | ・住宅宿泊事業法 ・名古屋市旅館等指導要綱 |
👉大家と管理組合の許可がある転貸可能な物件を探す必要があります
👉賃貸契約違反（無断転貸・用法遵守義務違反）にならないよう注意が必要です
👉消防法令適合通知書の取得と非常用照明器具などの安全措置が義務付けられています
名古屋市のOSAHIRO行政書士事務所では、名古屋市・愛知県・岐阜県・三重県を中心に、民泊新法・旅館業法に基づく民泊申請をサポートしています。お客様ごとに異なるご事情やご希望を丁寧にお聞きし、最適な手続きをご提案します。豊富な申請実績を活かし、スムーズな許可取得をお手伝いします。ご依頼・ご相談などお気軽にお問い合わせください（初回面談は無料です）。
ご参考：民泊申請の説明動画
民泊申請の概要、注意点について、動画でわかりやすくご紹介します。
【民泊情報】
・「民泊」を始めるにあたり、保健所への事前相談は何を行うのか？
【旅館業】
