近年、旅行者の多様な宿泊ニーズに応える形で、民泊という選択肢が注目を集めています。自宅や所有物件を有効活用し、新たな収入源にすることも可能です。しかし、民泊を始めるには、関連する制度や手続きを理解しておく必要があります。そこで本記事では、民泊の始め方について、種類、開業までの流れ、運営上の注意点などをわかりやすく解説します。
知っておくべき民泊の種類と法律
日本で民泊を運営するには、主に以下の3つの方法があります。それぞれの特徴を理解し、自身の状況に合った方法を選ぶことが重要です。
| 根拠となる法律 | 営業日数 | 主な許可・届出 | 立地制限 | 最低宿泊日数 | フロント設置義務 | |
| 住宅宿泊事業 （民泊新法） | 住宅宿泊事業法 | 年間180日以内 | 都道府県知事への届出 | 住居専用地域で可能（条例による制限あり） | 制限なし | なし |
| 旅館業 （簡易宿所） | 旅館業法 | 制限なし | 都道府県知事の許可 | 学校・幼稚園等の周辺に制限あり | 制限なし | 原則あり |
| 国家戦略特別区域法 （特区民泊） | 国家戦略特別区域法に基づく条例 | 制限なし | 自治体の認定 | 国家戦略特区内のみ | 2泊3日以上 | なし |
各種民泊の特徴
◇ 住宅宿泊事業（民泊新法）
自宅や空き家を手軽に活用できるのが特徴です。届出のみで開始できますが、年間営業日数が180日以内という制限があります。
◇ 旅館業（簡易宿所）
ホテルや旅館に近い形態で、年間を通して営業できます。その分、消防設備や建物の構造に関する基準が厳格で、自治体の許可が必要です。
◇ 国家戦略特別区域法（特区民泊）
国が指定した特定の地域でのみ認められている制度です。営業日数の制限はなく、消防設備などの基準も緩和されています。ただし、最低宿泊日数が2泊3日以上などの条件があります。
ご自身の物件の所在地、運営したい期間などを考慮して、どの種類の民泊が最適か検討しましょう。
民泊開業までのステップ
民泊を始めるには、以下のようなステップを踏む必要があります。
| ステップ | 内容 | 注意点・確認事項 |
| ① 物件の選定と運営可否の確認 | ・民泊に適した物件を選びます。 ・賃貸物件の場合は転貸可能か確認が必要です。 | ・都市計画法に基づく用途地域を確認し、民泊運営が可能な地域か自治体の窓口やホームページで必ず確認しましょう。 ・分譲マンションの場合は管理規約で民泊が禁止されていないか確認が必要です。 ・住宅ローンを利用している場合は、金融機関に民泊利用の可否を確認しましょう。 |
| ② 民泊の形態とコンセプトの決定 | ・どの種類の民泊として運営するかを決定します。 ・ターゲットとする顧客層（外国人観光客、ビジネス客など）や提供する体験（地域交流、ワーケーションなど）に基づき、コンセプトを明確にしましょう。 | ・コンセプトに合わせて物件の選定や内装、アメニティなどを検討します。 |
| ③ 関係各所への相談/申請準備 | ・運営する民泊の種類に応じて、保健所、消防署など関係機関に事前相談を行います。 ・必要な書類や設備について確認しましょう。 | ・住宅宿泊事業の場合は都道府県知事、旅館業の場合は都道府県知事（保健所）、特区民泊の場合は所在地の自治体に申請/届出を行います。 ・申請書類は各自治体によって異なるため、事前に確認が必要です。 |
| ④ 消防法令への対応 | ・消防法に基づいた消火器、火災報知器、非常用照明などの消防設備を設置します。 ・消防署への防火対象物使用開始届出書などの提出が必要になる場合があります。 | ・設置する消防設備は民泊の種類や建物の構造によって異なります。事前に消防署に相談し、必要な設備を確認しましょう。 ・消防法令適合通知書が住宅宿泊事業の届出時に必要となる場合があります。 |
| ⑤ 物件の改修/設備準備 | ・ゲストが快適に過ごせるよう、必要に応じてリフォーム・リノベーションを行います。 ・家具、家電、寝具、アメニティなどを揃えましょう。 | ・ターゲットとする顧客層のニーズに合わせて備品を選定しましょう。 ・清潔さは非常に重要なポイントです。 |
| ⑥ 各種許認可/届出の申請/提出 | ・事前準備で確認した必要書類を揃え、関係機関に許可申請または届出を行います。 | ・オンラインで手続きが可能な場合もあります。 ・手数料が必要となる場合があります。 |
| ⑦ 施設の点検/検査 | ・旅館業（簡易宿所）や特区民泊の場合、保健所や自治体の職員による施設の立入検査が行われることがあります。 | ・指摘された点があれば改善し、基準を満たす必要があります。 |
| ⑧ 民泊サイトへの登録/情報発信 | ・民泊予約サイト（Airbnb、Booking.comなど）に物件情報を登録します。 ・魅力的な写真や紹介文を作成し、施設の魅力をアピールしましょう。 | ・正確な情報を記載することが重要です。 ・宿泊料金は周辺の競合物件などを参考に設定しましょう。 |
| ⑨ 運営開始の準備 | ・宿泊者名簿の準備、チェックイン・チェックアウトの方法の確立、ハウスルールの作成など、運営に必要な準備を行います。 ・ウェルカムガイドを作成し、施設の使い方や周辺情報をゲストに提供できるようにしましょう。 | ・多言語対応も検討しましょう。 ・近隣住民への配慮事項（騒音、ゴミ出しなど）も明確に伝えましょう。 |
| ⑩ 運営開始 | ・準備が整い次第、民泊運営を開始します。 | ・運営開始後も、定期的な清掃やメンテナンスを行い、清潔な状態を保つことが重要です。 ・宿泊者からの問い合わせや苦情には迅速かつ丁寧に対応しましょう。 ・毎月の売上や経費を記録し、経営状況を把握しましょう。 |
民泊運営における注意点
民泊運営を成功させるためには、以下の点に注意が必要です。
◇ 近隣住民への配慮
事前に民泊運営について説明し、理解を得るように努めましょう。騒音対策、ゴミ出しのルールなどを明確にし、トラブル防止に努めましょう。
◇ 衛生管理の徹底
寝具の交換、清掃、換気などを徹底し、清潔な環境を保ちましょう。
◇ 安全対策
消防設備の設置だけでなく、事故防止のための対策（段差の解消など）も行いましょう。緊急時の連絡先をゲストに周知しておきましょう。
◇ 宿泊者名簿の作成・保管
宿泊者の氏名、住所、連絡先などを正確に記録し、一定期間保管する義務があります。外国籍の宿泊者の場合は、国籍とパスポート番号も記録し、パスポートのコピーを保管する必要があります。
◇ 損害賠償保険への加入
火災やゲストの怪我などに備えて、適切な損害賠償保険に加入することを検討しましょう。
◇ 確定申告
民泊による収入は課税対象となります。所得に応じて確定申告が必要となるため、税務署や税理士に相談しましょう。
◇ 住宅ローン・住宅ローン控除
住宅ローンを利用中の物件で民泊を行う場合、ローンの契約内容によっては一括返済を求められる可能性があります。また、住宅ローン控除の適用を受けられなくなる場合もあります。事前に金融機関に確認しましょう。
◇ 騒音・近隣トラブルへの対応
騒音やゴミ出しなどに関する近隣住民からの苦情には、迅速かつ適切に対応する必要があります。
◇ 収益と費用の管理
事前に収益の見込みを立て、初期費用や運営費用を把握しておきましょう。価格設定や稼働率を考慮し、無理のない経営計画を立てることが重要です。
◇ レビューへの対応
宿泊者からのレビューは、今後の集客に大きく影響します。良いレビューを得られるよう努め、悪いレビューには真摯に対応しましょう。
まとめ
民泊の開業は、適切な準備と理解があれば、自宅や所有物件を有効活用できる魅力的な方法です。本記事を参考に、ご自身の状況に合わせて慎重に計画を進めていきましょう。最も重要なことは、関連法規を遵守し、近隣住民への配慮を忘れず、ゲストに快適な滞在を提供することです。事前にしっかりと情報収集を行い、民泊運営の第一歩を踏み出してみてください。
名古屋の「OSAHIRO行政書士事務所」では、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づいた届出をはじめ、様々なご相談をお受けいたします。ご不明なことがありましたら、お問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください（初回面談は無料です）。
