民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づき民泊を運営している方で、「年間180日の営業日数制限」にお悩みの方もいるのではないでしょうか。より自由に宿泊サービスを提供するため、旅館業への転換を検討する方も増えています。しかし、旅館業法は民泊新法とは異なる規制や要件があり、手続きも煩雑に感じるかもしれません。そこで本記事では、民泊新法から旅館業への転換に必要な手続きと注意点を解説します。
民泊新法と旅館業法の違い
民泊新法と旅館業法の主な違いを下表に示します。
| 民泊新法（住宅宿泊事業法） | 旅館業法 | |
| 法律の目的 | 住宅を活用した短期宿泊の普及促進、住宅市場の有効活用、観光業の振興 | 安全と衛生の確保、良好な環境での宿泊サービス提供 |
| 営業日数 | 年間180日以内（条例による制限がある場合も） | 制限なし |
| 用途地域 | 工業専用地域以外であれば原則可能 | 原則として第一種・第二種住居地域、準住居地域、商業地域、近隣商業地域、準工業地域など |
| 建物用途 | 住宅（用途変更は原則不要 ） | 旅館・ホテル（200㎡を超える場合は用途変更が必要4） |
| フロント | 原則不要 | 原則必要（ICT設備で代替可能な場合あり） |
| 許認可 | 届出 | 許可 |
| 消防設備 | 宿泊室の面積による | 旅館業法に基づく基準（消防法令適合通知書の提示が必要 ） |
| 衛生管理基準 | 清掃、寝具の交換など | 旅館業法に基づくより詳細な基準 |
| 近隣住民への説明 | 事前説明が必要 | 事前説明が必要 |
👉民泊新法は年間180日上限の届出制で住居でも開業可能
👉旅館業法は日数制限のない許可制で、用途地域やフロント設置等の基準がより厳しい
旅館業へ転換するメリット・デメリット
旅館業へ転換するメリットとデメリットを下表に示します。
旅館業へ転換するメリット
| メリット | 詳細 |
| 安定した集客 | 旅行代理店やOTAとの連携、幅広い層へのアプローチが可能になる。 |
| 融資の容易さ | 金融機関からの信頼性向上により、事業拡大資金の調達がしやすくなる 。 |
| 信頼性の向上 | 旅館業法の許可による安心感、口コミや評判への好影響が期待できる。 |
| 多様なサービス提供 | 食事提供、観光情報提供、レンタカー、土産物販売など、提供できるサービスの幅が広がる。 |
| 従業員の雇用と育成 | 地域経済活性化、サービス向上、業務効率化につながる。 |
| 事業承継の可能性 | 歴史・実績・信頼の承継が可能となり、長期的な視点で事業を展開できる。地域経済の持続的な発展にも貢献する。 |
| 宿泊日数の制限なし | 民泊新法のような年間180日の営業日数制限がないため、収益を最大化できる可能性があります。 |
👉年間営業日数制限がなく収益を最大化でき、補助金やOTA掲載、社会的な信頼性向上がメリット
旅館業へ転換するデメリット
| デメリット | 詳細 |
| 初期費用やランニングコストの増加 | ・旅館業法に適合するための施設改修費用（バリアフリー化、防火設備の設置など）、備品購入費用、各種許認可取得費用など、多額の初期費用がかかる可能性がある。 ・また、従業員の雇用費用 、光熱費、水道代の増加4、設備の維持管理費用、アメニティの提供費用など、ランニングコストも増加する 。 |
| 旅館業法の規制への対応 | ・施設の構造設備基準、衛生管理基準、従業員の配置基準など、様々な法的要件を満たす必要があり、専門知識が必要となる場合もあり、対応に時間と労力がかかる可能性がある。 ・防火管理として消防設備の設置や避難訓練の実施も義務付けられる。 |
| 用途変更の手続き | ・民泊新法では用途変更が不要な場合でも、旅館業法では建築基準法上の用途を「旅館又はホテル」に変更する必要があり、200㎡を超える場合は特に手続きが煩雑になる可能性がある 。 ・用途変更には費用と時間がかかる場合がある 。 |
| フロントの設置義務 | ・原則としてフロントの設置が必要となる。 ・ICT設備等で代替可能な場合もあるが、自治体によって要件が異なる。 ・人件費が増加する可能性がある。 |
| 客室面積の制限 | ・一人あたり客室床面積を一定以上確保する必要がある。 ・収容人数や営業形態、自治体によって基準が異なるため確認が必要。 |
| 近隣住民への事前説明 | ・一部の自治体では、近隣住民への説明会や戸別訪問などが義務付けられている場合があり、手続きに手間がかかる可能性がある。 |
| 建築確認申請が必要となる場合 | ・用途変更によって宿泊施設とする部分の床面積の合計が200㎡を超える場合など、建築確認申請が必要となる場合がある 。 ・古い建物で検査済証がない場合などは用途変更を諦めざるを得ないケースもある 。 |
| 上乗せ規制の可能性 | ・自治体によっては、国が定める基準に加えて独自の上乗せ規制を設けている場合があり、対応が必要となる。 |
👉初期費用やランニングコストの増加
👉用途地域や建築基準、フロント常駐、駆け付け等の厳しい法規制
👉行政手続きの煩雑さ
旅館業への転換に必要な手続き
旅館業への転換には、以下の主な手続きが必要となります。
事前相談
◇ 保健所
施設の構造設備基準、衛生管理基準、必要書類などについて相談します。
◇ 消防署
消防法令に関する基準、必要な消防設備、消防法令適合通知書の取得について相談します。
◇ 建築課（または関連部署）
建物の用途、建築基準法への適合性、用途変更の必要性について確認します。延べ床面積が200㎡以下であれば、用途変更を行っても建築確認申請が不要となるケースが多い。
◇ 自治体によっては、近隣住民への事前説明や安全対策課への手続きが必要な場合があります。
👉保健所への事前相談、施設基準や消防法令への適合、建築基準法上の用途変更、そして都道府県知事の許可が必要
必要書類の準備
旅館業は「届出」制の民泊とは異なり、保健所の「許可」制となるため、建物や周辺環境に関するより厳格な証明書類が求められます。
基本的な申請書類
◇ 旅館業営業許可申請書
自治体指定の様式に従い、施設の名称や営業者の情報を記載します。
◇ 申請手数料
自治体により異なりますが、概ね22,000円前後です。
◇ 定款・登記事項証明書
申請者が法人の場合に必要です（3ヶ月以内のもの）。
建物構造・設備に関する図面
旅館業では「客室面積」等が厳格に審査されるため、詳細な図面が不可欠です。
◇ 配置図・各階平面図
部屋の名称、面積、内法寸法等を明示します。
◇ 立面図
色彩を明示し、かつ、全周を明示したもの。
◇ 構造設備の仕様図
給排水、換気設備、空調等の配管系統図や機器リストが含まれます。
安全・衛生・権利に関する証明書類
◇ 消防法令適合通知書
消防署が旅館業の基準に適合していると認めた通知書です。
◇ 建物の登記事項証明書
所有権を確認するための書類です。
◇ 土地・建物の使用承諾書
物件を借りて営業する場合、大家（所有者）から「旅館業」としての使用を承諾された旨の書類が必要です。
地域独自の追加書類
◇ 住民説明の結果報告書
名古屋市や京都市等、多くの自治体で申請前の「標識掲示」や「住民説明」の結果を市長に報告する書類が義務化されています。
◇ ICT設備に関する説明書
フロントを無人化（ICT代替）する場合、カメラの性能、録画機能、24時間常時応答できる体制（駆けつけ体制）を説明する書類を求められます。
👉旅館業許可申請書、施設の図面、消防法令適合通知書、建築基準法上の用途変更関連書類、および自治体条例に基づく書類の準備が必須
施設基準への適合
◇ 玄関帳場（フロント）の設置
旅館業（旅館・ホテル営業）への転換では原則として、宿泊客と面接するための玄関帳場（フロント）の設置が義務付けられています。しかし、厚生労働省令が定める要件を満たすICT設備を導入すれば、物理的なフロント設置を代替できます。
具体的な要件は、
①ビデオカメラ等による鮮明な画像での本人確認
②宿泊者以外の出入り状況の常時確認
③鍵の適切な受渡し
④緊急時に通常10分程度で職員等が駆けつけられる体制の整備
の4点です。
ただし、自治体の上乗せ条例により常駐や対面対応が必須となる地域があるため、事前に管轄の保健所へ確認が必要です。
◇ 客室
宿泊者数に応じた十分な広さが必要です（一人当たり3.3㎡以上が目安）。他の客室や廊下などと壁で区画されている必要があります。
◇ 浴室、便所、洗面設備
旅館業の種類や規模に応じて定められていますが、自治体によっても異なる場合があります。必ず施設の所在地を管轄する保健所や建築関係の窓口に事前に相談し、最新の情報を確認することが重要です。
◇ 消防設備
消火器、自動火災報知設備、避難誘導灯、非常用照明などを、消防法の基準に従って設置する必要があります。既存の民泊物件の消防設備が旅館業の基準を満たしていない場合は、追加工事が必要です。消防設備の基準についても自治体によって異なる場合があるため、所轄の消防署への確認が推奨されます。
◇ 衛生管理
寝具は宿泊者ごとに洗濯されたものと交換し、洗面所は常に清潔に保つ必要があります。
◇ その他
建物の形態や意匠が周囲の環境に調和していること、住居など他の用途の施設と明確に区画されていることなどが求められます。
👉客室面積、入浴・便所等の設備、換気・採光、フロント設置（代替含）、建築基準法上の用途変更、消防法令適合など、多岐にわたる基準を満たす必要あり
許可申請
◇ 事前相談
保健所に図面を持参し、構造基準や自治体独自の条例を確認します。
◇ 計画の公開
標識掲示や近隣住民への説明会を行い、周知を完了させます。
◇ 消防適合
消防署の検査を受け「消防法令適合通知書」を取得します。
◇ 申請書類提出
申請書、図面等を保健所に提出し、受理を受けることで現地検査へ進めます。
現地調査
◇ 適合確認
提出図面通りか、旅館業の構造基準に適合しているかを実地で確認します。
◇ 玄関帳場
フロントの設置や、ICT代替設備（カメラ・端末）による本人確認体制を点検します。
◇ 各設備
客室面積、トイレ、洗面、浴室の数や仕様、換気・採光状況などが基準通りか検査します。
◇ 掲示物
緊急連絡先、施設名称、許可に関する標識が適切に掲示されているかを確認します。
許可証の交付
◇ 現地調査で問題がなければ、旅館業許可証が交付されます。
◇ これにより、旅館業としての営業を開始することができます。
旅館業へ転換する際の注意点
転換をスムーズに進めるためには、以下の点に注意が必要です。
◇ 自治体ごとの条例や上乗せ規制
国の基準に加えて、自治体独自の条例や規制がある場合があります。事前に必ず確認しましょう。
◇ 用途変更の必要性と手続き
旅館業を行うためには原則として用途変更が必要。200㎡を超える場合や、建物の構造によっては建築確認申請が必要となり追加工事が発生する可能性があります。
◇ 消防設備の適合
旅館業法に基づく消防設備は、民泊新法よりも厳しい基準となる場合があります。消防署との事前相談をしっかり行い、必要な設備を把握しましょう。
◇ フロントの設置義務
原則必要となるため、設置スペースの確保やICT設備の導入を検討する必要があります。
◇ 近隣住民への配慮
旅館業として運営する場合も、騒音対策やゴミの処理など、近隣住民への配慮は重要です。事前説明が必要な自治体もあります。
◇ 資金計画
施設改修、備品購入、申請手数料、人件費など、初期費用とランニングコストが増加する可能性を考慮した資金計画を立てましょう。融資制度や補助金・助成金も検討してみましょう。
👉用途地域や建築基準法上の用途変更、フロント設置や駆け付け義務、自治体独自の条例、そして初期費用の増加について注意が必要
まとめ
民泊新法から旅館業への転換は、営業日数の制限から解放され、より自由な宿泊サービス提供につながる可能性があります。しかし、手続きや施設基準、消防設備など、クリアすべき要件も多く存在します。事前に各関係機関にしっかりと相談を行い、計画的に転換を進めていきましょう。
| 手続きのステップ | 主な内容 | 注意点 |
| 1. 事前相談 | 保健所、消防署、建築課など関係機関へ相談 | 自治体ごとの条例や上乗せ規制、用途変更の必要性、消防設備の基準などを詳細に確認する |
| 2. 書類準備 | 旅館業許可申請書、図面、登記簿謄本、消防法令適合通知書など必要書類を揃える | 不備のないよう、各関係機関の指示に従って正確に準備する |
| 3. 施設適合 | 玄関帳場、客室、浴室、便所、消防設備などを旅館業法の基準に適合させる | 基準を満たすための改修工事が必要になる場合がある |
| 4. 許可申請 | 関係機関へ許可申請を行う | 申請手数料を納付する |
| 5. 現地調査 | 関係機関による施設の調査を受ける | 指摘事項があった場合は、速やかに改善対応を行う |
| 6. 許可取得 | 旅館業許可証が交付され、営業開始 | 許可後も旅館業法を遵守した運営を行う |
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ご参考：民泊申請の説明動画
民泊申請の概要、注意点について、動画でわかりやすくご紹介します。
【民泊情報】
・「民泊」を始めるにあたり、保健所への事前相談は何を行うのか？
【旅館業】
