民泊事業を始める上で、建築基準法は非常に重要なポイントです。
旅館業法と民泊新法（住宅宿泊事業法）では、適用される規定や手続きが異なるため、それぞれの法律に基づいて注意すべき点を整理します。
旅館業法に基づく民泊
旅館業法は、ホテル、旅館、民宿など宿泊施設全般の運営に関して許可制度を定めています 。旅館業法に基づいて民泊を行う場合、建築基準法上の用途が「ホテルまたは旅館」となるため、以下の点に注意が必要です。
用途地域
◇ 都市計画法で定められた用途地域によっては、ホテルや旅館の建設が禁止されている場合があります 。具体的には、各住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域では、原則としてホテル・旅館業はできません。
◇ 第一種住居地域では、床面積が3,000平方メートルを超えるホテル・旅館業は実施できません。
用途変更
◇ 既存の住宅などを活用して旅館業を行う場合、旅館の用途とする部分の床面積が200平方メートルを超える場合は、事前に建築基準法に基づく用途変更の確認申請が必要です。
◇ 用途変更を行う際は、施設を旅館として建築基準法の基準に適合させる必要があります。
接道義務
◇ 建物を建てる際、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります 。
これは、火災などの災害時に避難経路を確保し、消防車や救急車が通行できるようにするためです。
立地
◇ 旅館業法では、学校、児童福祉施設などの周囲約100m以内の区域内では、施設の清純な施設環境が著しく害されるおそれがある場合、許可されないことがあります。
消防設備
◇ 消防法に基づき、一定の消防設備（消火器、自動火災報知設備、誘導灯など）の設置が義務付けられる場合があります。
◇ 防火管理者の選任が必要になることもあります。
◇ 旅館業の許可申請時には、消防法令適合通知書の添付が必要です。
非常用照明器具
旅館業運営において、建築基準法施行令で定められている非常用照明器具は、地震や火災などによる停電時、利用者の安全な避難を助けるための照明設備です。法令で定められる主な内容は以下の通りです。
| 項目 | 内容 | 関連条文 |
| 設置義務 | ホテル・旅館の居室、そこから地上への避難通路（廊下、階段など） | 令第126条の4 |
| 照度基準 | 直接照明で床面1ルクス以上（LED・蛍光灯は2ルクス以上） | 令第126条の5 |
| 点灯時間 | 停電時自動切替、予備電源で30分以上点灯維持 | 令第126条の5 |
| 構造特徴 | 火災時の温度上昇でも光度低下が少ない構造 | 令第126条の5 |
| 適合製品 | 「JIL適合マーク」付きの製品は法令に適合します |
民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく民泊
住宅宿泊事業法（民泊新法）は、住宅を宿泊施設として活用する民泊を対象とした法律です 。民泊新法に基づいて民泊を行う場合、建築基準法上の用途は「住宅」として扱われるため、旅館業法に比べて規制が緩和されています。
用途地域
◇ 民泊新法では、原則として全地域で営業可能です。ただし、市街化調整区域など、一部地域では制限がある場合がありますので、所管部局への確認が必要です。
◇ 工業専用地域では、建築基準法により住宅自体の立地が禁止されているため、住宅宿泊事業の実施可否については、所管部局に問い合わせる必要があります。
用途変更
◇ 民泊新法の施設は、建築基準法上「住宅」として扱われるため、通常、用途変更は不要です。
接道義務
◇ 建物を建てる際、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
◇ 接道義務を満たせない再建築不可物件でも、民泊新法（住宅宿泊事業）であれば、条件を満たせば民泊運営ができます。
消防設備
◇ 消防法に基づき、一定の消防設備（消火器など）の設置が義務付けられる場合があります。
◇ 旅館業法と比較して、消防設備の要件は緩和されています。
◇ 住宅宿泊事業の届出時には、消防法令適合通知書を添付する必要があります。
非常用照明器具
民泊運営においても、原則として非常用照明の設置が必要です。
非常用照明器具に求められる構造は以下の通りです。
| 項目 | 内容 | 関連条文など |
| 照度基準 | 直接照明で床面1ルクス以上（LED・蛍光灯は2ルクス以上） | 令第126条の5 |
| 点灯時間 | 予備電源で停電時自動切替、30分以上点灯維持 | 令第126条の5 |
| 構造特徴 | 火災時の温度上昇でも光度低下が少ない構造 | 令第126条の5 |
| 適合製品 | 「JIL適合マーク」付きの製品は法令に適合します |
ただし、以下の場合は設置が免除されることがあります。
◇ 家主同居型で宿泊室の床面積が合計50㎡以下の場合。
◇ クローゼット、トイレ、浴室、外気に開放された通路など、居室でない部分。
◇V採光が確保された1階・2階の居室の一部や、床面積30㎡以下の居室で特定条件を満たす場合。
その他要件
◇ 台所、浴室、便所、洗面設備が設けられている必要があります。
◇ 年間営業日数は180日以内に制限されています。
まとめ
旅館業法と民泊新法の主な違いをまとめると以下です。
| 旅館業法 | 民泊新法（住宅宿泊事業法） | |
| 建築基準法上の用途 | ホテルまたは旅館 | 住宅 |
| 用途地域 | 営業できない地域あり（各住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域） | 原則、全地域で営業可能（ただし、市街化調整区域等では制限がある場合あり） |
| 用途変更 | 床面積が200平方メートルを超える場合は、用途変更の確認申請が必要 | 原則不要 |
| 接道義務 | 必要 | 接道義務を満たせない物件でも、条件を満たせば可 |
| 消防設備 | 消防法に基づく設備の設置、防火管理者の選任が必要な場合がある | 消防法に基づく設備の設置が必要な場合がある（旅館業法に比べて要件は緩和） |
| 非常用照明器具 | ホテル・旅館の居室と避難通路に原則必要 | 原則必要だが、住宅のため広範な緩和・免除が多い |
| その他 | 旅館業法に基づく許可が必要 | 住宅宿泊事業法に基づく届出が必要（年間営業日数は180日以内） |
民泊運営を成功させるためには、建築基準法だけでなく、消防法や各自治体の条例も遵守するようにしましょう。また、周辺住民への配慮も忘れずに行い、良好な関係を築くように心がけましょう
ご参考：民泊申請の説明動画
民泊申請の概要、注意点について、動画でわかりやすくご紹介します。
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